LOCATION GÉRANCE ET PROMESSE DE VENTE : LES ERREURS A EVITER

Dernière mise à jour : 12 avr.



La location gérance peut être un préalable intéressant à la reprise d'une entreprise. D'ailleurs d'un point du vu économique une location gérance sans promesse de vente est peu pertinent : les premières années le loueur de fonds a souvent du mal à gagner sa vie et s'il parvient finalement à augmenter le chiffre d'affaire la valorisation du fonds de commerce induite ne profitera qu'au propriétaire, pire s'il veut racheter ce fonds il paiera au propriétaire le chiffre d'affaire généré par son propre travail.

Cette remarque étant faite il convient, si l'on se dirige vers une telle opération, de prendre certaines précautions.

Tout d'abord éviter de déduire du prix de cession tout ou partie de la redevance réglée au titre de la location gérance avant l'achat. D'un point de vu fiscal l'administration pourrait être tentée de rejeter rétroactivement la déduction des redevances payées par le locataire gérant au motif que ce paiement ne constitue pas une charge déductible mais un élément de prix d'acquisition d'une immobilisation. Cette façon de procéder pose un autre problème juridique. En cas de vente de fonds de commerce les fonds doivent faire l'objet d'un séquestre : comment gérer ce séquestre puisque l'argent payé à une nature indéterminée tant que l'option d'achat n'a pas été levée ? En résumé bien séparer le prix d'achat du fonds et les redevances.

Une autre modalité de rédaction pose problème : il est parfois prévu que le loueur de fonds réglera directement le loyer des murs au propriétaire des locaux. là encore deux types de difficulté : une fiscale l'autre juridique. D'un point de vu fiscal en général la redevance de location gérance est soumise à TVA et le loyer quant à lui est le plus souvent non soumis à TVA. Le loueur de fonds devra donc payer de la TVA sur une partie de redevance qu'il ne perçoit pas. Ex : la redevance est de 1000 € HT soit 1200 € TTC et le loyer des murs 500 euros non soumis à TVA. Cette opération génère donc 200 € de TVA que devra régler le propriétaire du fonds. Si le loueur paye le loyer au propriétaire, le loueur de fonds percevra 600 euros TTC de redevance et le bailleur 500 € non soumis à TVA. 100 euros de TVA ont disparu. D'un point de vu juridique le risque est d'alimenter un débat judiciaire qui conduirait à considérer que la location gérance dissimule en réalité une sous location des locaux. Une telle requalification peut conduire à la remise en cause du bail commercial.


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